Zoneamento de Campinas: o que já mudou

Quem comprava um imóvel em Campinas pensando em morar em cima e abrir uma sala comercial embaixo, no mesmo prédio, esbarrava numa conta fixa até julho de 2025. A lei de uso do solo da cidade exigia que pelo menos 75% da área de um empreendimento de uso misto fosse residencial. Sobrava, no máximo, 25% para loja, consultório ou escritório. Passava dessa proporção, o projeto não saía do papel na Secretaria de Urbanismo.

Por que a proporção existia

A regra estava no artigo 79 da Lei Complementar nº 208/2018, a lei que organiza o parcelamento, a ocupação e o uso do solo em Campinas. A ideia por trás da proporção fixa era simples: evitar que um prédio pensado para moradia virasse, na prática, um centro comercial disfarçado, sem vaga de garagem suficiente ou infraestrutura para o volume de gente circulando.

Na prática, a trava dos 75% e 25% também travava projetos que faziam sentido para a cidade: prédios pequenos com um mercado ou uma farmácia no térreo e apartamentos em cima, do tipo que movimenta uma rua sem depender de carro. Incorporador que queria equilibrar as duas coisas de um jeito diferente da proporção da lei simplesmente não conseguia aprovar a planta.

O que a Lei Complementar 533/2025 muda

A Prefeitura sancionou a Lei Complementar nº 533/2025 em 17/07/2025, e ela passou a valer no mesmo dia, com a publicação no Diário Oficial. O texto reescreve o artigo 79 da lei de 2018: acabou a proporção fixa entre área residencial e comercial.

No lugar dela, o cálculo passou a somar a área habitacional e a área não habitacional do empreendimento, descontando o que a lei chama de área não computável. Ou seja: o projeto não precisa mais encaixar 75% de moradia para ser aprovado, o arquiteto tem liberdade para desenhar a proporção que fizer sentido para o terreno e para o bairro.

A lei também passou a incentivar a chamada fachada ativa, que é o comércio com porta e vitrine voltadas para a rua, em vez de muro cego ou garagem no térreo. Segundo a secretária de Urbanismo de Campinas, Carolina Baracat, esse tipo de projeto ganha redução na outorga onerosa, a taxa que a Prefeitura cobra quando uma construção passa do limite básico permitido para o terreno.

O que a Viretto vê na prática

Nos bairros mais centrais de Campinas, como Cambuí e Taquaral, já era comum ver interesse por imóveis que misturassem moradia e ponto comercial, mesmo antes da mudança. A diferença agora é que esse tipo de projeto sai do campo da exceção e vira algo que o arquiteto pode desenhar sem precisar encaixar a planta numa proporção que, muitas vezes, não combinava com o terreno.

Para quem pensa em comprar um imóvel para reformar e abrir um comércio no térreo, ou para investir num prédio pequeno de uso misto, a mudança reduz um obstáculo real: antes, era comum o projeto voltar da Prefeitura pedindo ajuste só por causa da proporção. Isso não significa que qualquer imóvel serve. O zoneamento de cada rua continua definindo o que pode ser construído ali, uso misto incluído.

Uma segunda mudança, ainda em discussão

Enquanto a regra do uso misto já está valendo, outra mudança na mesma lei de uso do solo ainda tramita na Câmara Municipal de Campinas: a revisão da outorga onerosa. A Prefeitura enviou o projeto aos vereadores no início de maio de 2026, propondo rever a fórmula de cálculo da taxa cobrada quando uma construção ultrapassa o limite básico do terreno.

A Câmara realizou uma audiência pública sobre o tema em 29/06/2026, com representantes do setor imobiliário e da construção civil. Até o fechamento deste texto, não temos confirmação de que o projeto foi votado. Vale acompanhar, porque ele mexe diretamente no custo de construir acima do limite básico em Campinas, o que impacta o preço final de lançamentos.

O que fazer antes de decidir

• Confirme o zoneamento do endereço específico no sistema on-line da Prefeitura antes de comprar pensando em uso misto: a lei mudou a proporção, mas o que pode ser construído em cada rua ainda varia
• Se o plano é reformar um imóvel residencial para abrir comércio no térreo, converse com um arquiteto sobre o que muda no projeto com a nova redação do artigo 79
• Lembre que a Lei Complementar 533/2025 vale só para Campinas. Valinhos, Vinhedo, Hortolândia, Paulínia e Louveira têm leis de uso do solo próprias, e não foram alteradas por essa lei
• Acompanhe a tramitação da revisão da outorga onerosa se o interesse é em um lançamento ainda na planta, porque o valor final da taxa pode mudar antes da obra sair do papel

A cidade com 1.189.761 habitantes, segundo estimativa do IBGE para 2026, segue crescendo para dentro, ocupando terrenos que já têm infraestrutura em vez de só se espalhar para as bordas. A flexibilização do uso misto é parte desse movimento, e quem está comprando ou projetando agora tem uma régua diferente da que valia até o ano passado.

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