O seguro-incêndio que ninguém lê no contrato

Uma linha que ninguém explica

O contrato de aluguel chega para assinatura e, no meio das cláusulas de reajuste e multa, aparece uma que quase todo inquilino pula: quem paga o seguro contra incêndio. Não é uma taxa inventada pela imobiliária. É uma obrigação prevista em lei, com dono definido, um dono que pode mudar dependendo do que está escrito no papel.

A confusão é comum porque a palavra "seguro" no aluguel aparece em dois produtos diferentes, com donos diferentes. Um protege o imóvel contra fogo. O outro protege o locador caso o inquilino não pague. São coisas distintas, e misturar as duas é o erro mais comum de quem lê o contrato correndo.

A regra tem dono

A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, resolve a dúvida no artigo 22. Ali estão listadas as obrigações do locador, e o inciso VIII é direto: cabe a ele "pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato".

Ou seja: a regra padrão é o proprietário pagar. Mas a própria lei abre a porta para o contrário, na cláusula final do inciso. Se o contrato disser expressamente que o inquilino assume esse custo, vale o que está escrito. A lei não proíbe o repasse, só exige que ele esteja explícito.

Na prática, é essa brecha que decide o dia a dia do mercado. Como a transferência é permitida e barata de formalizar, virou cláusula padrão em boa parte dos contratos de locação, principalmente os comerciais. O locatário aluga sabendo que aquele valor mensal, geralmente pequeno, está embutido no boleto.

Seguro-incêndio não é seguro-fiança

Aqui mora a confusão mais cara. O seguro contra incêndio do artigo 22 protege a estrutura do imóvel: paredes, instalação elétrica, o que existe caso um fogo destrua parte ou tudo. É um custo do imóvel, esteja com o proprietário ou o inquilino.

O seguro-fiança é outra categoria, prevista no artigo 37 da mesma lei, que lista as garantias que o locador pode exigir do locatário no contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O seguro-fiança substitui o fiador e cobre o proprietário se o aluguel atrasar. Quem paga essa apólice é sempre o inquilino, porque é ele quem está sendo avaliado como pagador.

São dois seguros, dois riscos diferentes, duas contas separadas no contrato. Quando o inquilino vê "seguro" duas vezes no mesmo papel, não é erro de digitação.

O que a Viretto vê na prática

Na carteira pública da Viretto hoje, os imóveis para locação estão divididos entre Campinas e Valinhos, e a maioria não é residencial: são salas comerciais e galpões, onde a exigência de seguro contra incêndio costuma vir explícita no contrato, sem margem para dúvida. Em locação comercial, seguradora e corretor de seguros costumam já embutir o valor na negociação, porque o risco de incêndio em depósito ou loja pesa mais na conta do que em um apartamento.

Já em locação residencial, a cláusula às vezes fica genérica, copiada de um modelo antigo, sem dizer quem paga de fato. É nesse tipo de contrato que a dúvida aparece meses depois, geralmente quando o boleto muda de valor sem aviso.

Antes de assinar

• Leia o contrato procurando literalmente as palavras "seguro" e "incêndio", não confie em resumo verbal do corretor.
• Confirme se a cláusula diz expressamente quem paga. Se estiver omissa, a lei manda o locador pagar.
• Peça a apólice ou o comprovante de cobrança, não só o valor mensal embutido no boleto.
• Não confunda essa cláusula com o seguro-fiança, que é garantia de pagamento e sempre sai do bolso do inquilino.
• Em prédio com condomínio, pergunte se o edifício já tem seguro contra incêndio próprio: o do artigo 22 é chamado de "complementar" porque, em muitos casos, existe uma cobertura da estrutura do prédio por fora do contrato de locação.

O valor em si costuma ser baixo. O problema nunca é o preço, é assinar sem saber de quem é a conta.

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