Quanto custa averbar uma reforma

O papel que fica faltando depois da reforma

A reforma termina, a família volta para casa, e a planta que está no cartório continua sendo a de antes. Cozinha americana nova, segundo andar que não existia, varanda fechada: nada disso está na matrícula do imóvel. Para o Registro de Imóveis, aquele quarto extra simplesmente não existe.

Enquanto ninguém precisa financiar, vender ou inventariar o imóvel, isso passa em branco. O problema aparece justamente na hora errada: quando o banco pede a matrícula atualizada para liberar o crédito, ou quando o comprador pede a planta aprovada antes de assinar.

Por que isso pesa no bolso na hora de vender

Averbar é o nome do ato que atualiza a matrícula para refletir a construção real. Sem essa averbação, a escritura de venda pode ser recusada pelo cartório, o financiamento trava e o IPTU continua calculado sobre uma área menor do que a que existe de fato. Regularizar antes custa menos do que descobrir o problema com a venda já negociada.

O processo passa por três portas: o profissional que assina a obra, a prefeitura que confirma que ela está pronta e seguindo o projeto, e o cartório que, por fim, averba. Cada uma tem seu próprio custo.

Primeiro, quem assina o projeto

Toda construção averbada precisa de um responsável técnico. Se foi um engenheiro, o documento é a ART, registrada no Crea; se foi um arquiteto, é a RRT, registrada no CAU. Segundo a Lar Pontual Engenharia, em matéria atualizada em 23/08/2026, a taxa oficial da ART no Crea varia de R$ 103,00 a R$ 260,00, e a da RRT no CAU, de R$ 115,00 a R$ 240,00. O honorário do profissional por emitir o documento, à parte da taxa do conselho, costuma ficar entre R$ 600,00 e R$ 2.500,00 em São Paulo, de acordo com a mesma fonte.

Esse valor varia com a complexidade da obra e com o quanto falta documentar: uma reforma simples, com projeto guardado desde o início, custa menos do que uma regularização de uma construção feita há anos sem ART nenhuma.

Depois, o habite-se na prefeitura

Antes do cartório, a prefeitura precisa confirmar que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. Em Campinas, esse documento se chama Certificado de Conclusão de Obras, o habite-se, e é emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo, segundo o portal de serviços da Prefeitura de Campinas (consultado em 06/10/2026).

A lista de documentos inclui o requerimento padrão, a cópia da planta aprovada com carimbo da ARI, o memorial de cálculo de área permeável e fotos coloridas do imóvel com croqui de localização. O valor da taxa de análise do projeto varia com a metragem da obra e deve ser confirmado diretamente com a Secretaria de Urbanismo, pelo telefone (19) 3766-2300, porque não há uma tabela pública de fácil leitura para esse valor.

Por fim, o que o cartório cobra para averbar

Com o habite-se em mãos, o último passo é levar a documentação ao Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Segundo o modelo oficial de requerimento do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (Quinto Registro de Imóveis de São Paulo, consultado em 06/10/2026), a averbação de construção exige:

• o habite-se ou auto de conclusão
• o certificado de regularidade de construção, certificado de conclusão ou auto de regularização
• a CND do INSS, obrigatória para toda construção concluída depois de 21/11/1966
• a certidão de dados cadastrais ou o IPTU do imóvel

Sobre o valor cobrado pelo próprio cartório, a tabela de custas e emolumentos do Estado de São Paulo é reajustada todo início de ano e está em vigor desde 08/01/2026, segundo a tabela publicada pelo Quinto Registro de Imóveis de São Paulo com dados da Arisp. Dentro dela, de acordo com o artigo da NR Advogados Imobiliários (publicado em 15/03/2026), a taxa de averbação em 2026 varia de R$ 946,80, para alterações mais simples, a mais de R$ 1.500,00 para imóveis de maior valor, com reajuste de 4,46% em relação ao ano anterior.

O que a Viretto vê na prática

Na região de Campinas, é comum o proprietário descobrir essa pendência só quando já tem uma proposta de compra na mesa. É o pior momento para correr atrás de ART antiga ou de habite-se nunca emitido: cada documento que falta atrasa a venda em semanas, e o comprador perde a paciência.

A Viretto trata isso como parte do pós-venda, não só da venda. Quando ajudamos alguém a comprar um imóvel reformado sem essas pendências resolvidas, seguimos acompanhando depois da chave entregue, porque um problema de documentação que aparece dois anos depois ainda é um problema nosso também.

Antes de reformar, resolva isto

• guarde a ART ou a RRT assim que o profissional emitir, não só no fim da obra
• peça o habite-se logo que a reforma terminar, não espere precisar vender
• confira se o IPTU já está lançado com a área nova
• leve tudo ao cartório antes de anunciar o imóvel, não depois de aceitar uma proposta

Quem fica com a casa sem essa pendência dorme mais tranquilo. Quem vende sem resolver isso primeiro, descobre o custo exatamente na hora em que menos pode esperar.

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