Quanto custa o ITBI em Valinhos

Uma família fechou proposta por um apartamento de R$ 500.000,00 em Valinhos. Separou o sinal, combinou a data da escritura, avisou a família. Na semana da assinatura, a imobiliária entregou a guia do ITBI: R$ 10.000,00, a pagar antes de o cartório aceitar o registro. Ninguém tinha colocado esse valor na planilha da mudança.

Esse é o erro mais comum de quem compra imóvel em Valinhos: tratar o ITBI como detalhe de última hora. Ele não é. É um imposto municipal, com alíquota e prazo definidos em lei, e dá para calcular antes de assinar qualquer proposta.

O que é o ITBI e quando ele entra na conta

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Ele incide sobre a compra e venda, a permuta, a cessão de direitos e outras formas de transferência onerosa de um imóvel entre pessoas vivas. Quem compra paga. O imposto precisa estar quitado antes do registro da escritura no cartório, porque é esse registro que transforma o comprador no novo dono perante a lei.

Na prática, o ITBI some da conversa até a corretora ou o despachante pedir a guia. Como incide sobre uma fatia do valor do imóvel, ele muda o caixa de quem está fechando negócio, sobretudo em imóveis acima de R$ 300.000,00.

Quanto é a alíquota em Valinhos

O Código Tributário do Município de Valinhos, Lei nº 3.915/2005, define a alíquota do ITBI no artigo 202. São dois casos:

• 2,0% sobre a base de cálculo, na maioria das transações;
• 0,5% sobre a parcela financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação, quando o comprador usa esse tipo de financiamento. O restante do valor, não financiado, paga a alíquota cheia de 2,0%.

Não existe desconto por primeira compra ou por valor baixo de imóvel na lei municipal. A alíquota de 2,0% vale para a imensa maioria de quem compra em Valinhos.

Sobre qual valor a prefeitura calcula

A dúvida mais comum não é a alíquota, é a base sobre a qual ela incide. O artigo 197 do Código Tributário, na redação dada pela Lei nº 6.175/2021, resolveu isso: a base de cálculo é o valor venal do imóvel ou o valor declarado no negócio, o que for maior. A prefeitura não usa mais uma tabela própria de referência para inflar o cálculo.

Na prática, isso significa comparar dois números antes de assinar a proposta: o valor venal que consta no carnê do IPTU e o valor efetivamente combinado na negociação. O ITBI incide sobre o maior dos dois. Em um imóvel de R$ 500.000,00 negociado acima do valor venal, por exemplo, o cálculo é direto: R$ 500.000,00 vezes 2,0%, R$ 10.000,00 de imposto.

Se o terreno já tem começo de construção

Quem compra terreno em Valinhos para construir tem um detalhe a mais a favor. A Lei nº 6.140/2021 estabelece que o ITBI não incide sobre a construção feita pelo próprio comprador antes da escritura definitiva, mas apenas sobre o que já existia no terreno no momento do compromisso de compra e venda. Para isso, a Secretaria da Fazenda emite uma certidão de valor venal separando o valor do terreno e o valor da edificação, quando ela existe.

Vale reunir os documentos que provam a cronologia da obra (licença de construção, habite-se, IPTU) antes de negociar, porque é esse conjunto que sustenta o cálculo menor diante da prefeitura.

Quando pagar

O artigo 203 do Código Tributário fixa dois prazos, contados a partir da prática do ato:

• 72 horas, quando a transmissão é por escritura pública;
• 30 dias, quando é por instrumento particular ou depois do trânsito em julgado de sentença, em caso de partilha ou inventário judicial.

Isso deixa pouca margem para resolver o pagamento depois de assinar. O ITBI precisa estar dentro do planejamento da compra desde a proposta, não desde a véspera do cartório.

O que a Viretto vê na carteira

Hoje a Viretto tem 7 imóveis à venda em Valinhos, com preços entre R$ 270.000,00 e R$ 1.390.000,00. Aplicando a alíquota de 2,0% sobre esses extremos, o ITBI varia de R$ 5.400,00 a R$ 27.800,00, dependendo do imóvel escolhido. É essa faixa que costuma faltar na conta de quem está comparando propostas: dois imóveis parecidos podem ter ITBI bem diferente, e vale colocar esse número lado a lado com o preço antes de decidir.

O que fazer antes de fechar a proposta

Peça, junto com a matrícula e o carnê do IPTU, o valor venal atualizado do imóvel na Secretaria da Fazenda de Valinhos. Compare com o valor que está sendo negociado e calcule 2,0% sobre o maior dos dois. Se a compra envolver financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação, confira com o banco qual parcela entra na alíquota reduzida de 0,5%. E separe esse dinheiro do sinal, porque ele vence em dias, não em meses.

Fechar uma proposta em Valinhos com o ITBI já calculado evita a surpresa mais chata da mudança: descobrir, na hora do cartório, que falta dinheiro para o imóvel virar seu.

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