Caução: a via rápida

Achou o apartamento certo, no Cambuí, dentro do orçamento, e o corretor avisa: tem outra pessoa interessada. Falta só resolver a garantia. Pedir fiador significa esperar alguém separar documentos, comprovar renda e passar pela análise de crédito do locador. Contratar seguro de fiança locatícia significa esperar a seguradora avaliar o cadastro do inquilino, processo que pode levar alguns dias. Quem tem o valor guardado resolve isso no mesmo dia: deposita o caução e assina o contrato.

As quatro garantias que a lei permite

A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dá ao locador o direito de exigir uma garantia do inquilino. Só uma, nunca mais de uma no mesmo contrato: o artigo 37 lista as opções e o parágrafo único proíbe, sob pena de nulidade, combinar duas delas.

As quatro modalidades previstas são:

• Caução
• Fiança
• Seguro de fiança locatícia
• Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento

Se o contrato que você recebeu pede fiador e ainda caução, algo está errado. É motivo para conversar com quem redigiu antes de assinar.

Por que o caução costuma ser mais rápido

Fiança depende de encontrar alguém disposto a assumir a dívida, com imóvel ou renda que sustente a análise do locador. Seguro de fiança locatícia depende da seguradora aprovar o cadastro do inquilino. Caução em dinheiro dispensa os dois: não precisa de terceiro nem de análise externa. É o próprio inquilino depositando o valor combinado, e o contrato pode ser assinado assim que o depósito cai.

Na prática da Viretto, é a garantia que mais aparece em negociações com prazo curto: quem está de mudança marcada, ou que vai perder o imóvel para outro candidato, prefere resolver com dinheiro a esperar dias por uma aprovação de terceiro.

O que a lei exige do caução

O artigo 38 detalha as formas de caução. Pode ser em bens móveis, em bens imóveis ou em dinheiro, e cada uma tem regra própria. Bens móveis precisam ser registrados em cartório de títulos e documentos. Bens imóveis precisam ser averbados na matrícula. Só o caução em dinheiro dispensa cartório: vai direto para uma caderneta de poupança vinculada ao contrato, com o limite de três meses de aluguel.

Esse limite não é negociável para cima. Um contrato que pede caução maior que três aluguéis está fora da lei.

O dinheiro depositado rende como qualquer poupança, e esse rendimento pertence ao inquilino no momento em que a soma é devolvida, ao final do contrato.

O que muda para quem paga em dinheiro

A vantagem de velocidade tem um custo: o valor de três meses de aluguel fica indisponível durante toda a locação. Para quem está se mudando e já tem despesas com transporte, mobília e os primeiros meses de contas, isso pesa no fluxo de caixa justamente no mês mais apertado.

Em compensação, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel, conforme o artigo 39. Entregando o imóvel em condições combinadas e sem pendência de aluguel ou de contas, o locador devolve o valor investido, com o rendimento da poupança, sem motivo para reter nenhuma parte.

Numa cidade com 1.139.047 habitantes, segundo o Censo 2022, e estimativa de 1.189.761 habitantes para 2026, o volume de contratos de locação assinados por mês em Campinas não é pequeno. A rapidez do caução explica por que ele aparece tanto em contratos comerciais quanto residenciais quando o prazo para fechar negócio é curto.

O que conferir antes de assinar

Antes de aceitar caução como garantia, vale conferir alguns pontos com o locador ou com a imobiliária:

• Se o contrato menciona só uma modalidade de garantia, nunca duas
• Se o valor pedido não passa de três meses de aluguel
• Se existe compromisso por escrito de abrir a caderneta de poupança vinculada ao contrato
• Se há previsão clara de devolução do valor e do rendimento ao final da locação

Guardar o comprovante do depósito também importa. Ele é a prova de que o valor foi pago e de que o rendimento é devido na devolução.

Antes de assinar, converse

Caução resolve rápido porque tira do caminho a análise de terceiro. Mas rápido não é sinônimo de simples: o valor precisa estar disponível de uma vez, e o contrato precisa seguir a regra dos três meses e da poupança vinculada. Quem está negociando um aluguel na região e quer entender qual garantia cabe no seu caso pode conversar com a Viretto antes de assinar qualquer papel.

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